限跌令背后有何深意，在目前“房住不炒”的主基调下，房价仍然是敏感点，房地产市场仍然持续稳房价、稳地价、稳预期，整体运行保持平稳态势。限跌令背后有何深意。
限跌令背后有何深意1
连日来，楼市“限跌令”被传的沸沸扬扬。
包括岳阳、江阴、唐山、株洲等多个三四线城市被传出“限跌令”。据我们梳理，目前，岳阳和江阴住建局官网并未有相关文件，而唐山、株洲、沈阳和菏泽等地，多为住建部对“恶意降价，扰乱房地产市场秩序”的销售行为进行约谈。
我们在向各住建局求证的过程中，作为2021年“首个”发布限跌令的城市，岳阳住建局相关工作人员对此事较为敏感，不承认也不否认，只表示不对外表态；而江阴市住建局公开电话一直处于未接通状态。
实际上，“限跌令”并不是首次出现。早在2014年，就有城市传出“限跌令”。
如今，市场“风声鹤唳”，“限跌令”背后折射几个不容忽视的问题：首先，“房住不炒”主基调下，房价仍然是不可触碰的底线；第二，城市与城市之间分化加剧，这也是导致“限跌”与“限涨”同时出现的根源；第三，房企生存压力越来越大，尤其在库存压力大的三四线城市，往往采取“以价换量”的促销方式，快速回笼资金。
01
客观理性看待“限跌令”
一个月前，岳阳“限跌令”的消息便在坊间流传。消息显示，岳阳市中心城区新房销售的实际成交价不得低于备案价格85%，否则将不能网签。
至于出台上述新规的初衷，据媒体报道，岳阳市住建局相关工作人员表示，近期有龙头房企债务压力较大，为了资金回笼，对楼盘进行恶意降价，从备案价8000元/平方米降至5000元/平方米左右，造成市场混乱，与此同时对其他楼盘销售造成影响。
5000元/平方米单价对岳阳意味着什么？
克而瑞数据显示，8月岳阳市新建商品住宅成交均价为6860元/平方米。相较于全市成交均价，上述楼盘降价幅度接近30%。而岳阳房价均价五千出头时，还是在2015年，当时最低的月份房价也在5186元/平方米。
事实上，6月以来，岳阳房价处于下降趋势，7月更是创2020年3月以来新低，只有6492元/平方米，较5月份房价高点的7605元/平方米下降，跌幅达到约15%。
当地一位销售人员告诉我们，近期楼盘做活动的不在少数，部分楼盘也出了八五折限时促销的活动。
图：2020年1月以来岳阳市新建商品住宅成交均价走势
数据来源：CRIC
除了岳阳，沈阳、株洲、唐山和昆明，均针对在售新房大幅降低售价而约谈涉事房地产企业。
以株洲为例，据株洲日报9月9日头版报道，市住建局就市民反映的部分企业“采取大幅降低销售价格并明显低于市场正常价格销售或代理销售新建商品房”，严重扰乱房地产市场秩序的行为，约谈涉事企业，并计入企业信用不良记录。
实际上，此类城市所谓“限跌令”更多的是规范楼盘销售行为，打压恶意降价或大幅度降价，维护市场秩序，是“房住不炒”主基调下保证房地产市场稳定发展的常规操作。
早在2014年，杭州出台相关规定，商品房实际成交价低于备案价超过15%，以规范商品住房销售价格申报备案行为。2017年，广东中山要求实际销售价格高于备案价格或下浮幅度超过15%，无法网上签约。2019年，马鞍山和大连也均出台了相关文件，规定房价下调比例分别不低于10%和5%。
从过往经验来看，开发商拿到预售证之后，其中对“备案价”做了约束，允许浮动幅度便是其中一项重要内容，上下浮动的幅度根据具体城市情况而定。
02
三四线城市压力与日俱增
城市与城市之间分化，一直以来都是楼市的重要特征。
从目前“限跌令”出台的城市名单看，主要包括昆明、岳阳、唐山、江阴、株洲等城市，这些三四线城市面临去库存的压力，同时市场降温之下，销售压力逐渐传导至房企经营压力之上。
以岳阳为例，8月作为传统淡季，叠加楼市限跌令和房企约谈，新房市场遇冷，供求环比明显下跌，其中供应下降44%，成交下跌33%。
2018年，岳阳楼市开始转冷，市场开启下行趋势，四季度时房价由2017年最高9000元/平米降至7000元/平方米左右，价格逐渐回归稳定，至今年8月房价跌破7000元/平方米。从销售数据来看，2020年以来，月度成交套数基本维持在1500套左右，今年六七月，受大幅降价影响，成交高位运行，分别成交2228套和2286套，成交价格跌至7000元/平方米以下。
图：2020年1月以来岳阳市新建商品住宅
成交量价走势（单位：平方米，元/平方米）
数据来源：CRIC
究其原因，主要还是由于人口流失导致内生动力不足造成。七普数据显示，2020年末岳阳市常住人口为505万人，较2010年第六次全国人口普查减少42万人，减少7.75%。
目前，虽然各大楼盘加大了促销力度，但是购买力严重不足，加之观望情绪强烈，近期市场环境对房企来说形势较为严峻。
再来看江阴。
8月江阴新建商品住宅仅成交779套，环比下降23%，相较于5月成交高点下降58%。而8月供应量维持高位，创年内最高，供应面积达到52.9万平方米，很显然，江阴楼市成交动能明显减弱。
从成交价格来看，相较于6月年内最高均价下降5.5%，房企“以价换量”促销，是成交均价下滑的一方面原因。
图：2020年1月以来江阴新建商品住宅
成交量价走势（单位：平方米，元/平方米）
数据来源：CRIC
实际上，上述城市仅是三四线城市市场降温的缩影，市场持续低迷，基于供求关系失衡叠加库存高企，“以价换量”仍是此类城市市场常态。
对比岳阳、江阴和昆明库存压力，我们发现，6月以来三个城市库存均有明显抬升，尤其是昆明，由3月去化周期8.2个月的低值增长至8月的11.5个月。三城中，仅岳阳去化处于合理健康状态，8月去化周期为9.9个月，去化压力较小。
对于重仓上述城市的房企，为稳定现金流，同时抢收业绩，不得不打起“价格战”。
图：2020年8月以来岳阳、江阴、昆明去化周期走势（单位：月）
数据来源：CRIC
实际上，目前对于“限跌令”也存在过度解读的问题，总体来看，“房住不炒”的主基调下，房价仍然是敏感点，房地产市场仍然持续稳房价、稳地价、稳预期，整体运行保持平稳态势。
随着信贷、融资、土地等各方面调控的推进，短期来看无论是三四线城市，还是核心一二线城市，都将面临一定的下行压力。在“限跌令”之下，预计传统销售旺季的“金九银十”将平淡收场，销售表现不及往年。
而房企在融资端供需两端受限，保卫现金流成为当下的核心诉求，对于房企而言，只有通过抓销售、促回款，才能更好的实现自救。因此，地方政府在考虑出台相关“限跌令”文件时，应当在稳定房地产市场预期的前提之下，综合考量房企生存压力以及市场规则，制定合理的上下浮动比例，允许开发商拥有合理的“以价换量”空间。
限跌令背后有何深意2
根据数据显示，在2020年时，我国的平均房价已经达到了9860元，可以说平均房价已经接近了万元大关的水准。对此而言，现在我国的房价无疑已经非常高昂。毕竟对于很多人来说，每个月的收入只有几千元，而且对于这些一个月几千元收入的群体来说，占据了最大比重。从这当中，我们就可以看出，人们想要买一套平均房价的房子，都是非常困难的事情。更别说那些大城市的房价已经达到了几万元一平方，使得人们买房可谓是非常地困难。
在这样的情况下，很多人都没有属于自己的房子吗？实际上并非如此，根据央行给出的数据显示，现在我国城镇居民拥房率已经达到了96%，其中拥有两套房的家庭占比31.0%，拥有三套房及以上的家庭占比10.5%，户均拥房1.5套。可以说现在城镇居民根本就不缺房子居住，而且还有很多家庭拥有多套房子。
对于这些拥有多套房的家庭来说，很多都是买房投资的，并非是用来居住的。毕竟对于一个家庭来说，就算居住体验，为自己的子女留一套房子，两套房子也是足矣，然而对于那些拥有多套房的家庭来说，大多数都是为了买房抵御通货膨胀，甚至是想要通过房子赚取利润的。毕竟在房价快速上涨的时期，买一套房子静等一两年，就能赚取几十万上百万的纯利润。这样的赚钱方式，无疑吸引了很多家庭，加入到买房投资的队列当中。
而这些买房投资的家庭，纷纷选择买房的情况下，楼市当中的购房需求也在不断增加，使得大量的资金流入到房地产行业当中，导致房价上涨速度更快。对此而言，现在一些城市的房价已经出现了虚高的局面，对于这些城市的居民来说，想要买房变得更加困难。就对于现在来说，平均房价已经接近了万元大关，在这样的情况下，人们买房无疑是非常困难的事情。
对此而言，我国在2016年时，就出台了调控政策。这几年来调控政策一直在不断收紧，使得楼市也发生了很大的变化。对于现在来说，在“稳房价、稳地价、稳预期”的调控，目标指导下，房价要比以往平稳很多。毕竟对于调控政策来说，就是要让房子回归居住属性，让房价回归合理水平。面对现在越发高昂的房价和那些买不起房的刚需购房者，调控政策一直在不断收紧。
在这样的情况下，楼市也出现了两极分化的局面。对于一些城市来说，房价不但不会继续上涨，反而会出现下跌的局面。而对于一些城市来说，房价还会继续上涨。在这样的情况下，很多购房者都不敢轻易买房了，就担心自己买的房子贬值。面对这样的情况下，人们都想要知道，以后那些城市的房价会出现停滞甚至是下跌的局面。对于未来10年而言，这三类城市的房价或将“大幅下跌”，有你所在的城市吗？
人口大量流出的城市
在房地产行业当中，一直流传着这样一句话，短期发展看经济，中期发展看土地，长期发展看人口。对于人口来说，无疑是房地产行业发展的'根本因素。因为人口较少的话，购房需求就会减少，没有人买房的情况下，住宅就无法流通，使得住宅变得一文不值。而在这些年的时间里，我国的城镇化一直在不断推进，使得大量的农村人口涌入到城市当中，也给城市带来了大量的购房需求，使得房价快速上涨。
而在2020年时，我国的城镇化率已经达到了63.89%，这就意味着我国的城镇化已经进入到下半场。而城镇化的发展方向也发生了改变，不再是农村人口涌入到小城市当中，而是小城市人口逐渐流入到大城市当中，这就使得这些小城市的人口会逐渐流失。而对于这些人口大量流出的城市来说，购房需求也会不断减少，使得这些小城市的楼市出现“供给大于需求”的局面，导致房价出现滞涨或者下跌的局面。
房价虚高的城市
对于现在来说，一些城市的房价还是处于虚高的局面，主要还是因为那些炒房客和投资者的支撑，使得这些城市的房价居高不下。而对于现在来说，调控政策一直在不断收紧，使得楼市也发生了很大的变化，导致现在的房价要比以往平稳很多。中指研究院院长莫天全在今年3月18日接受采访时表示，在“稳房价、稳地价、稳预期”的调控目标指导下，今年我国主要城市的房价涨幅不会超过5%。
这也就意味着今年的房价会非常平稳，毕竟现在的房价涨幅还没有房贷利息高，这就意味着投资者手中的房子不但不会赚钱，反而会赔钱。因此，现在很多投资者都开始变现自己手中的房源，导致现在的二手房市场挂牌量不断激增。对此而言，那些房价虚高的城市，失去了这些投资者的支撑，房价自然会回落到合理水平。
资源枯竭型城市
对于我国来说，资源型城市还是比较多的。而对于资源枯竭型城市来说，就是指矿产资源开发进入衰退或者枯竭过程的城市。一般累计开采储量达到总量的70%以上，就被定义为资源枯竭型城市。对于这样的城市来说，产业结构比较单一，资源枯竭后，产业效益就会下降，导致经济发展缓慢，而人们的收入水平也比较低。
对于这样的城市而言，现在有很多，比如说鹤岗、玉门、双鸭山等城市，都属于资源枯竭型城市。对于这样的城市来说，人们的收入水平较低，城市经济发展缓慢，很多人都选择离开了这里，到外地城市工作，就为了更高的收入水平。在这样的情况下，这些城市的房价也是比较低的。而对于那些即将进入到资源枯竭阶段的城市，也将面临房价下跌的局面。
