我国限跌令为何相继出现，就目前的楼市局势，“限跌潮”出现利大于弊，避免楼市发生混乱进而房价大跌，未来或将有更多城市跟进“限跌令”，我国限跌令为何相继出现。
我国限跌令为何相继出现1
楼市迎来“限跌潮”。
什么是“限跌”？在楼市中指实际成交价不得低于备案价的一定百分比，8月9日，湖南岳阳市打响“限跌令”第一枪，岳阳市住建部要求商品房实际销售价格不得高于备案价格，更不能低于备案价格的85%，否则无法网签，除此之外，昆明、岳阳、惠州、唐山、株洲、江阴等城市陆续出台类似“限跌”政策，比如株洲市住建局对大幅降价的项目负责人进行约谈，并将记入企业信用不良记录，同时下架所有涉嫌低价销售的房源信息，无独有偶，江阴市住建局正式发布《关于进一步促进房地产市场健康稳定发展若干事项的通知》，要求房企做好三点：1.房价款需足额进入监管账户，并接受相关部门全程监督；2.商品房成交价不得高于备案价，严禁低价(如低于成本价、变相降价等)倾销、打价格战；3.情节严重的，将取消批次预售改为现房销售。
为什么要“限跌”？有人认为，商品房既然是商品，就应该遵循市场的涨跌规律，不应该干预过多，也有人表示，上涨的时候不加以限制，下跌却不被允许，这不太符合平衡规律，事实上，人们往往只看到了限制下跌的表象，而忽略掉不能无限制下跌的风险，自从恒大在线上开展“打折促销”以来，楼市整体市场就已经被搅乱，排名第一的龙头房企为了回笼资金都在第一时间降价买房，其他房企势必会蠢蠢欲动，刚开始还没意识到楼市存在的“潜在危机”，当房企的三道红线和银行的两道红线出现时才恍然大悟，原来降价是为了让自己“跑得更快”，什么意思呢？在三四线以下城市中，原本依靠棚改支撑的房价随着棚改消失而出现晃动，房价上行压力较大，那些被招商引资进入的房企，由于地价便宜，便通过降价快销。
事实上，从2020年到现在为止，降价促销已经让房地产走向了“偏路”，并对楼市整体产生了非理性影响，举个例子，某大在去年年初率先开出8折购房，随后又打出7.5折促销活动，潘石屹和李嘉诚都透露过房企的利润其实只有20%不到，很显然这种“非合理性”的降价已经打破了楼市平衡，不排除恶性竞争导致房地产市场混乱情形，这才是导致部分城市思虑再三后坚决推出“限降令”的真正原因。
房价下跌有何“后果”？
细心的朋友能够发现，目前出台房价“限降令”的城市均没有一二线城市，尤其是一线城市，房价尤为坚挺，堪称有价无市，大部分降价的楼盘都处于三四线及以下城市中，假设按照这个趋势发展下去，小城市的房价不断下跌，大家都往大城市挤，无形之中会给大城市楼市供给增加压力，小城市房子不敢买，大城市房价买不起，更会让楼市陷入更加不平衡的僵局，除此之外，房价下跌还有无法预估的“后果”：
首先是房地产行业以外的下游产业将会受到影响，尤其是金融业和家居建材业，根据此前央行的调研数据显示，我国城镇家庭户均1.5套房，多套房家庭较多，那么房价下跌后，投资性房产或将面临“断供潮”，从近几年阿里法拍网的法拍房变化数据就可以看出，目前房价还是相对稳定的情况下，法拍房的数量都在成倍增加，若此时房价再下跌，银行能收回来的.可能就只剩房产了，没有人愿意再买房，更别提投资性住房装修了。
其次是会降低土地价值预期，按照正常的国际经济走势，随着货币贬值，物价保持合理上涨属于正常现象，当房价大幅下滑后，土地价值预期会有所下滑，对于一个财政收入依赖土地的国家而言这是不利的，试想一下，房价大幅下跌，开发商为保证有利润空间，势必会压低土地出让金，甚至不排除越来越多的房企面临破产，因为建安成本已经支出出去，包括土地出让金、税费、人工成本，这些都不可能因为房价下跌而返还给开发商，最终无法让房地产建设形成闭环，说白了过分打压开发商容易让房企走向“脱节”。
最后是房价下跌不利于房企营造良好的营商环境，反而容易造成房企一家独大局面，举个例子，假设房企A在全国大量拿地，每到一个城市都打价格战，甚至不惜成本代价亏本卖房以实现资金回笼，到头来大量的购房群体都购买了低价房，其余房企因为成本较高不敢降价而逐渐被市场淘汰甚至破产，还没有开建的楼盘眼看市场不对纷纷申请延期或停止建设，当大部分楼盘都做不下去后，只有房企A还在开发楼盘，此时房企A再坐地起价收割一波，形成市场垄断，虽然这种情形并没有发生，但这是可以预见到的。
对于楼市“崩 盘”，其实国外早有前车之鉴
美国和日本的楼市都曾经历过大起大落，同时也是过去30年里房地产最发达的国家，但是楼市都没有扛到最后，最终因为楼市泡沫解体导致经济至少倒退10—20年。
根据2005年日本国土交通省发表的地价统计数据显示，全国地价连续14年呈下跌趋势，相比1991年下跌46%，基本回到1985年地价水平，同时商业用地缩水70%，比1974年还低，一方面反映出日本对房地产的真实需求度有所减少，另一方面也展现出房价上涨过快，降下来也很轻松，对于老百姓而言，房价下跌本该是好事，意味着买房所付出的成本更低了，然而日本楼市“崩 盘”后却让老百姓更加苦不堪言，一种奇怪现象在日本蓄势待发：年轻人拒绝继承，老年人急着出手！土地赚不到钱了，税费就会调整，日本的遗产税高达住房总价的20%，很多年轻人为了继承房子不得不支付那20%的遗产税，要知道在日本买一套房均价近380万元人民币，相当于继承一套房需要缴纳76万元的遗产税。
而美国因为次贷危机导致的楼市“崩 盘”后果就是全球在为此买单了，由于美国曾是世界上经济最强的国家，美元是世界货币硬通货，达到绑架世界经济和各国货币的地步，在楼市“崩 盘”后，通过连续多轮的量化宽松政策，不仅成功转嫁风险、转移危机，还在转嫁风险和转移危机中得到丰厚回报，令全球经济出现衰退，而本国经济则第一个出现复苏，这是在当时美国处于霸权时期的的扭转招式，如若当时的美元不是硬通货或美元不能影响世界经济呢？其“后果”可想而知或许会是另一种局面。
笔者认为，就目前的楼市局势，“限跌潮”出现利大于弊，避免楼市发生混乱进而房价大跌，遵循市场规律固然重要，保持社会稳定也不可忽视，老百姓在房子身上付出了太多心血，一旦房价全面下跌，几年甚至几十年的积蓄便打水漂了，目前房子在家庭财富中的占比较大，稳定房价就是在稳定家庭财富，当然对于刚需而言并不会有多少误伤，毕竟房子并非完全不允许下跌，而是下跌得控制在合理范围之内罢了。
我国限跌令为何相继出现2
近期，地产股表现冰火两重天，市场态度分化，折射出房地产市场面临的巨大压力。
今年前8月，地产行业经历调控超420次，政策覆盖之广、影响力之大远超历史同期。
近年，很多房企启动内部调整改革，旨在提高抗风险能力、实现高质量增长。如何把握时机，助推企业中长期发展，成为每名地产人的必修课。
近日，佳兆业集团控股副总裁、首席经济学家刘策在博鳌·21世纪房地产论坛第21届年会上表示，悲观者永远正确，但乐观者才能生存。爆雷之后活下来的企业，应当“发下等愿，结中等福，成上等事”，降低预期。
“之前房企之间竞争主要是资金、土地、人才资源要素的竞争。在土地端集中供地政策、三道红线政策调控背景下，房企之间的竞争进入运营能力、产品力、成本控制能力的竞争。”在接受时代周报记者采访时刘策表示，房企间的竞争已更加细化。
房地产市场未触底
日前，国家统计局发布8月全国70个大中城市房价变动情况。随着前期出台的调控政策不断发酵、信贷持续收紧，叠加市场进入淡季，新房、二手房上涨城市数量持续减少，降至年内最低水平，新房价格涨幅回落、二手房价格止涨转跌，这是今年以来二手房价格首次出现下降。
从8月70城新建商品住宅房价指数来看，新建商品住宅上涨城市数量46个，较7月减少5城；
调控力度不减，房地产行业已进入缩量市场了吗？
对此，刘策认为，从行业大周期看，当下市场还没完全到下行周期。目前，引发市场下行的主要原因是政策调控，既有投资客离场，也有刚需客受政策误伤或者进入观望阶段。一段时间后，刚需购房人群逐渐恢复，房地产市场成交规模将回归基本面，需求还是会处在相对高位，而不是马上进入下行趋势。
市场下行压力之下，房企销售表现难言乐观。8月，克而瑞地产研究中心29个重点监测城市商品住宅成交面积同比下降22%，环比下降10%，百强房企整体业绩表现不及历史同期，TOP100房企单月销售操盘金额同比下降20.7%，环比下降10.7%。
与此同时，房企以价换量引发市场乱象。多城相继出台楼市“限跌令”，防治房价大涨大跌。
刘策认为，未来将有更多城市跟进“限跌令”，一些人口与产业支撑不够的城市面临房价下跌压力，部分房企不可避免地希望通过降价等措施快速去化回笼资金。
关于第四季度是否将出现大规模降价潮，刘策给出否定答案。在他看来，一方面，大部分一二线城市在售项目都是限价房，降价空间小；另一方面，大部分房企对政策已有一定预期，知道降价空间不大。
行业步入精细化运营时代
地产行业迎来大变局，房企发展逻辑亦发生重大变化：力求取得规模、利润与安全三者的平衡，“活下去”成为最迫切的诉求。
现实问题是，眼下多数房地产企业为上市公司，如果仅要求安全，则无法满足股东对利润的要求。
刘策认为，房地产的逻辑关系相对简单，但也存在悖论。对多数房企而言，安全建立在一定的增长速度之上，销售规模和负债规模相适应才能达到安全边界。但目前市场进入下行阶段，企业要适当放慢速度，不能激进投资。控制节奏的打法看似安全，实际上是更不安全。
事实上，当房地产市场接近天花板时，多数房企选择转型，向管理要红利。暴利时代远去，房地产行业正走向精细化运营时代。
“负债水平、投资节奏、业绩增长，这些指标确实一开始就要定下来。我们现在的做法就是大层面上慢慢淡化(考核)色彩，更关注如何做好精细化运营。”刘策表示，精细化运营最核心的点是既能够保证速度，又能够保证安全，同时还能保证利润。
具体而言，刘策认为要“向时间要利润”，尽快拿地，只要回款快、开发快，房企一定是安全的。对大企业而言，最核心的成本是财务成本，可以用快周转抵消财务成本。企业应从微观模式的改革应对庞大行业的挑战。
