广州二手房指导价全部低于10万，根据此次广州《通知》，二手住房交易参考价以住宅小区为单位，以过去一年小区范围内二手住房的网签成交均价为基础，综合考虑市场评估价格、小区周边一手楼盘成交价格等因素，形成该小区二手住房交易参考价格
广州二手房指导价全部低于10万1
加入二手房指导价“大家庭”的城市，越来越多了。
8月31日晚间，广州市住房和城乡建设局发布《关于建立二手住房交易参考价格发布机制的通知》，明确建立二手住房成交参考价格发布机制，为二手住房交易提供市场参考，并同步公布了首批96个二手小区，涉及天河、越秀、海珠、番禺、黄埔5个热门区域，其中天河区54个。
在此之前，已有深圳、成都、西安等多个热门城市建立二手住房成交参考价格发布机制。
“积极出台二手房参考价，是近期各大城市稳定房地产市场的重要政策。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析指出，此类管控主要以成交活跃的热点区域为主，尤其是一些学区和地段较好的项目。
17万/平的房子指导价打5.5折
根据此次广州《通知》，二手住房交易参考价以住宅小区为单位，以过去一年小区范围内二手住房的网签成交均价为基础，综合考虑市场评估价格、小区周边一手楼盘成交价格等因素，形成该小区二手住房交易参考价格，已发布的小区交易参考价格未来会结合实际适时更新。
记者发现，位于天河区的保利心语花园是此次参考价最高的小区，为96957元/平方米，而一些中介平台上该小区成交均价已达153838元/平方米；另一个位于天河区的中海花城湾小区参考价92641元/平方米，实际成交均价已超170000元/平方米，相当于打了5.5折。
此外，比如万科新里程，中介平台成交均价约42000元/平方米，指导价为33601元/平方米；东圃广场中介平台成交均价约49000元/平方米，指导价为37985元/平方米。
对于广州此番出台二手房参考价机制，严跃进认为，广州属于一线城市中房价上涨动力略强的城市，一手房管控后，二手房也明显炒作。该政策符合预期，预计银行信贷也会参照执行。
事实上，自今年4月广州从增值税、人才购房等角度加码调控新政后，尽管新房成交量降温明显，二手房整体成交量却有回升。广州市房地产中介协会统计数据显示，7月广州二手房网签8912宗，虽然同比去年仍下降了34.28%，但环比却回升了14.34%。
根据国家统计局发布的2021年7月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，广州二手住宅销售价格涨幅比6月上涨0.6%，在70个大中城市中排名前五；新建商品住宅销售价格方面，广州环比上涨0.2%，涨幅比6月回落0.8个百分点。
严跃进表示，后续广州二手房量价都有下跌的可能，一些私下乱涨价的操作也会继续被管控。他还进一步指出，“炒房致富”的心态要不得，希望通过二手房交易赚差价的做法并不可行，后续各地管控政策或继续收紧。
克尔瑞广州分析师肖文晓也表示，目前来看，广州发布的参考价和深圳的情况很像，如果银行积极跟进，将其作为房贷评估标准，广州二手房市场全面缩量也将在所难免。
房东预期开始调整
广州并非第一个建立二手住房成交参考价格机制的城市。
早在今年2月8日，深圳住建局发布的一份《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》称，建立深圳二手住房成交参考价格发布机制，在调查分析基础上，形成全市住宅小区二手住房成交参考价格，定期在深圳市住房和建设局官方网站、微信公众号和深圳市房地产信息平台等网络平台发布。
此后，包括上海、西安、成都、宁波、三亚、东莞、无锡、金华、衢州等热点城市陆续推出二手房参考价等相关措施，以控制虚高挂牌、完善二手房住房网签交易价。
综合来看，每座城市的二手房指导价都充分参考了二手房网签成交价格、评估价格等因素，并具体到每个小区。其他主要措施还包括中介公司不得以“学区房”等名义炒作房价，不得诱导小区业主参与哄抬房价；各信息发布平台要对已挂牌房源开展自查，下架价格虚高的二手房房源；上海等城市还对每套房源进行核验，没有通过价格核验的房源不得对外发布。
对此，肖文晓表示，“目前全国已经有十余个城市陆续出台相关政策，深圳是第一个出台的，也是执行最严格的，影响也是最大的。
克而瑞数据显示，今年1月，深圳二手住房交易量是7452套，2月深圳发布二手住房成交参考价格，而最近几个月深圳的二手住房交易量已经下降到3000套左右。”
严跃进表示，二手房参考价机制的建立实际上效果是比较明显的，至少二手房市场确实面临降温态势。同时还出现了一个非常有意思的现象，即过去购房市场往往是咨询什么时候购房的多，而近期确实出现了咨询“什么时候可以卖或抛售的问题”，这也说明房东预期确实在调整。
广州二手房指导价全部低于10万2
1、不是短期调控要求，而是长效机制建设的'必然。
今年4月，住建部约谈广州，就明确提到，强化二手房交易管理，而从深圳、上海、成都、西安的调控可以发现，二手房指导价机制，都是发生在住建部调研督导之后。
对热度城市的督导，除了短期调控，更重要的是建立长效机制，二手房监管的长效机制的重要内容就是监管系统和参考价，这是二手房调控的基础设施和平台。
2、一二手房需要联动调控
此前官方媒体已经强调，楼市调控的重点已经转向的二手房市场。只有建立了二手房参考价制度，才能将新房限价和二手房管控联动起来。否则，由于中心城区住房供应弹性小，二手房为主，很容易在中介和业主联合下形成局部垄断。新房限价是当下趋势，但这会导致二手房和一手房价格倒挂，结果就是“打新热潮”，打不到新房的人就涌入二手房市场，二手房业主抱团涨价。最后形成一二手房价格联动上涨的局面。所以，必须要对二手房进行指导价管控。
3、二手房参考价的制定原则
首先，看过去一年成交活跃区域二手房价格的涨幅；
然后，考虑这些区域评估价格和新房交易价格。涨幅越大，且与评估价格、新房价格差距越大的区域，二手房参考价与近期实际成交价的差距越大。
去年价格快速上涨的区域，要在指导价的作用下去泡沫。
4、二手房参考价的应用
此次官方解读内容中指出，二手住房交易涉及的相关机构，应将二手住房交易参考价格作为开展业务的参考依据之一。可能包括中介机构，银行和税务机关。中介机构按照参考价对二手房进行挂牌，高于参考价的需要撤牌；银行也需要以参考价作为贷款评估价；税务机关按参考价作为计税基础。
5、二手房参考价的影响
引导业主和中介挂牌价，斩断挂牌价推动买家市场预期，拉动成交价上涨的循环。
市场失灵的情况下，必须要以政府有为之手，给市场提供合理价格信号，代替不合理、非理性价格信号。
控制二手房价格，引导新房价格，并为新房限价提供合理预期。
以参考价推动二手房市场去杠杆，降低资金对房价的拉动作用。
克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓：
参照第一个发布二手房参考价的深圳的例子，倘若广州各大银行同样跟进将其作为贷款评估价标准，必然会出现业主不愿妥协、而买家集体观望的情况，短期内成交量冰封在所难免。
目前来看，由于有调控助阵，这场因参考价而起的买卖博弈的天平会更倾向买家一点，所以相信几个月后部分业主就会降低心理预期。
不过，由于本次发布的参考价是过去一年的网签均价，与目前的市场价有较大差额，所以参照深圳的例子，最可能的结果还是双方各让一步，业主降一点价，而买家也把首付提高，而这个时间至少是三个月以后。
