全面解读最新房地产长效机制，近年来，围绕稳地价、稳房价、稳预期目标，各地切实扛起房地产调控城市主体责任，牢牢把握“房住不炒”的定位，持续完善“三线四档”等房地产金融管理长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。
全面解读最新房地产长效机制1
2021年8月31日，国新办举行的新闻发布会上，住房和城乡建设部部长王蒙徽、副部长倪虹等相关负责人围绕努力实现全体人民住有所居介绍有关情况，并答记者问。
从会议上得知，我国建成世界上最大住房保障体系，累计建设各类保障性住房和棚改安置住房8000多万套，帮助2亿多困难群众改善住房条件。我国城市建设取得历史性成就，2020年，我国常住人口城镇化率达63.89%，城市数量达687个，城市建成区面积达6.1万平方公里。
坚持“房住不炒”定位
累计帮助2亿多困难群众改善住房条件
△住房和城乡建设部部长王蒙徽
住房和城乡建设部部长王蒙徽表示，住房和城乡建设部改革创新，开拓进取，推动住房和城乡建设事业发展取得历史性成就，为全面建成小康社会作出了积极贡献。
第一，住房发展取得巨大成就，建成了世界上最大的住房保障体系。2019年，城镇居民人均住房建筑面积达到39.8平方米，农村居民人均住房建筑面积达到48.9平方米。我们加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，累计建设各类保障性住房和棚改安置住房8000多万套，帮助2亿多困难群众改善住房条件，低保、低收入住房困难家庭基本实现应保尽保，中等偏下收入家庭住房条件有效改善。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，稳妥实施房地产长效机制，稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。
第二，城市建设取得历史性成就，创造了世界城市发展史上的奇迹。2020年，我国常住人口城镇化率达63.89%，城市数量达687个，城市建成区面积达6.1万平方公里。2019年，我国城镇生产总值、固定资产投资占全国比重均接近90%。我们贯彻落实中央城市工作会议精神，坚持“一个尊重、五个统筹”，加快转变城市发展方式，大力实施城市更新行动，不断增强城市的整体性、系统性、生长性，提高城市的承载力、宜居性、包容度，城市人居环境显著改善，人民群众在城市生活得更方便、更舒心、更美好。
第三，乡村面貌发生巨变，历史性解决了农村贫困群众的住房安全问题。全面实施脱贫攻坚农村危房改造以来，790万户、2568万贫困群众的危房得到改造；同步支持1075万户农村低保户、分散供养特困人员、贫困残疾人家庭等贫困群体改造危房；全国2341.6万户建档立卡贫困户实现住房安全有保障。我们立足乡村振兴要求，坚持城乡统筹发展，大力实施乡村建设行动。加快推进农房和村庄建设现代化，整体提升乡村建设水平。开展乡村建设评价，查找和补齐农村基础设施和公共服务设施建设短板。以农村垃圾污水治理和村容村貌提升为重点，推进农村人居环境治理，农村生活垃圾进行收运处理的行政村比例超过90%。农村居民生活条件显著改善，广大农民拥有了更多的获得感、幸福感、安全感。
第四，建筑业支柱产业作用不断增强，从建筑大国迈向建筑强国。2020年，建筑业增加值占国内生产总值的比重达到7.2%，为全社会提供了超过5000万个就业岗位。工程设计建造水平显著提高，港珠澳大桥、北京大兴国际机场等一批世界级标志性重大工程相继建成。我们坚持深化建筑业改革，完善监管体制机制，优化建筑市场环境，加强工程质量安全管理，推动建筑产业转型升级，“中国建造”展现了我国强大综合国力，为经济社会发展和民生改善作出了重要贡献。
关于如何建成世界上最大的住房保障体系，王蒙徽表示，加快完善住房保障体系是完善群众基本住房需求的一个重要措施。这几年来，我们主要做了三个方面的工作：
第一，加快建立以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。首先是公租房，公租房主要是为了解决城镇住房和收入双困家庭。目前，城镇户籍的低保、低收入住房困难家庭，已经做到了应保尽保，基本上解决了这个问题。保障性租赁住房重点还是要解决人口净流入的重点城市，主要是大中城市，特别是这些城市的新市民和青年人的住房问题，我们现在正在抓紧推进。共有产权住房是由城市政府因地制宜，主要是帮助有一定经济实力，买不起房子的居民能够尽快改善居住条件。
第二，我们建立了一套较为完整的住房保障政策和管理制度。主要包括两个方面：一是财税、金融、土地配套政策。二是关于准入、使用、退出、运营管理机制。
第三，建成了规模巨大的保障性住房。从1994年国务院决定深化城镇住房制度改革到2007年，全国共建设廉租房、经济适用房等保障性住房1000多万套。2008年大规模实施保障性安居工程以来，全国累计开工建设各类保障性住房和棚改安置住房7800多万套，有2200多万困难群众取得了住房补贴，也就是说，帮助了2亿多困难群众实现了安居。
“十四五”期间，我们将以发展保障性租赁住房为重点，进一步完善住房保障体系，增加保障性住房的供给，努力实现全体人民住有所居。
稳地价、稳房价、稳预期
全面落实长效机制走好这三步
自2018年房地产长效机制实施以来，我国房地产市场运行总体平稳。
△住房和城乡建设部副部长倪虹
住房和城乡建设部副部长倪虹今天在发布会上表示，住房和城乡建设部坚决贯彻党中央、国务院决策部署，围绕着稳地价、稳房价、稳预期，重点开展了三个方面的工作：
第一，始终坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，这是做好房地产市场调控的根本遵循。以此为出发点，不断地扎紧房地产市场调控制度的笼子，特别是扎紧防止“炒”的方面，切实防范和化解市场风险。
第二，落实城市主体责任。督促城市政府不把房地产作为短期刺激经济的手段，多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。
第三，建立人、房、地、钱四位一体的联动新机制，因城施策，因地制宜，坚持从实际出发，不搞“一刀切”。同时，建立了监测预警和评价考核新机制，常态化开展月度监测、季度评价、年度考核，加强房地产市场监管，整治房地产市场秩序。
经过两年多的实践，我国房地产市场总体保持了平稳运行，这充分表明了党中央、国务院关于房地产长效机制的决策部署是精准的、有效的。
下一步，我们将继续全面落实房地产市场长效机制，稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。
城市更新行动中防止大拆大健
城市住房租金年度涨幅不超过5%
今天，住建部也发布了《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，内容指出，严格控制大规模拆除、大规模增建、大规模搬迁。坚持划定底线，防止城市更新变形走样。
通知还特别提出，确保住房租赁市场供需平稳。不短时间、大规模拆迁城中村等城市连片旧区，防止出现住房租赁市场供需失衡加剧新市民、低收入困难群众租房困难。注重稳步实施城中村改造，完善公共服务和基础设施，改善公共环境，消除安全隐患，同步做好保障性租赁住房建设，统筹解决新市民、低收入困难群众等重点群体租赁住房问题，城市住房租金年度涨幅不超过5%。
全面解读最新房地产长效机制2
最新数据显示，我国房地产金融化泡沫化得到进一步遏制，调控实效逐步显现。受访专家表示，我国房地产市场供求格局逐渐趋于基本平衡，高质量、绿色化、智能化将是今后房地产市场需求的基本趋势。
房价过快上涨势头得到遏制
国家统计局日前发布的7月份数据显示，70个大中城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比涨幅回落或转降。其中，新建商品住宅价格环比涨幅为0.3%、连续2个月回落；二手住宅价格环比涨幅为0.1%、连续3个月回落。
记者注意到，7月份住房市场销售价格延续了上半年趋势，即一线城市住房价格的同比平均涨幅高于二、三线城市，主要热点城市涨幅略有下降，住房价格过快上涨势头得到遏制。从同比看，70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅分别为4.1%和3.3%，相比6月分别减小0.2个百分点和0.17个百分点，涨幅已连续2个月下跌。
由于去年低基数因素，1—7月，商品房销售面积101648万平方米，同比增长21.5%，两年平均增长7.0%，但增速自3月以来持续回落。7月，商品房销售面积同比下降8.5%，其中住宅销售面积同比下降9.5%。易居房地产研究院研究员汤怀英向记者表示，不论是商品房还是住宅房销售面积，7月的同比数据是去年5月以来首次由增转降。
在供应端，易居房地产研究院近日发布的报告显示，7月房地产供应端显著降温，房企购地面积继续下降，房屋新开工面积同比增速由正转负。1—7月，房地产开发企业土地购置面积8764万平方米，同比下降9.3%；全国房地产开发投资84895亿元，同比增长12.7%，房屋新开工面积118948万平方米，下降0.9%，相比2019年同期下降5.8%。
抓住房地产金融这个关键
近日召开的中央财经委员会第十次会议提出，统筹做好重大金融风险防范化解工作。银保监会在传达学习会议精神时表示，将遏制房地产金融化泡沫化现象。
“住房既是生活必需品，又是特殊商品。生活必需品要求的价格稳定性和投资品的价格波动性之间的矛盾，是房地产市场调控中要考虑的重要问题。”中国银行研究院资深经济学家周景彤向记者表示。
7月份召开的加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议指出，全面落实稳地价、稳房价、稳预期的房地产长效机制，要牢牢抓住房地产金融这个关键，严格房地产企业“三线四档”融资管理和金融机构房地产贷款集中度管理。
为增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，人民银行、住建部去年8月出台了重点房地产企业资金监测和融资管理的“三线四档”规则。“三道红线”是指剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。按照踩线情况，房地产企业被分为“红、橙、黄、绿”四档，“红档”企业有息负债规模不能高于现有水平，“橙档”企业有息负债年增速不得超过5%、“黄档”企业不得超过10%、“绿档”企业不得超过15%。
2020年底，人民银行和银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，决定建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度，即在我国境内设立的中资法人银行业金融机构，其房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比不得高于人民银行、银保监会确定的相应上限。对超过上限的金融机构设置过渡期，并建立区域差别化调节机制。但为了支持大力发展住房租赁市场，住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算。
“针对房地产企业‘三线四档’融资管理和金融机构房地产贷款集中度管理出台的两项政策，分别从资金需求和供给两方面有效抑制了房地产企业有息负债的过快增长。”周景彤向记者表示。
据人民银行金融市场司司长邹澜日前介绍，“三线四档”规则实施一年来，试点企业资产负债率、净负债率、现金短债比三项核心经营财务指标明显改善，负债规模稳步下降，经营融资行为更加审慎自律，整体经营趋于稳健。房地产贷款集中度管理制度实施以来，银行业金融机构房地产贷款、个人住房贷款集中度稳步降低。房地产贷款的占比下降0.6%，其中个人住房贷款的占比下降0.2%。支持制造业、科技创新等重点领域的贷款占比显著提升。
据银保监会日前发布的.数据，今年以来，我国房地产贷款增速持续低于各项贷款平均增速。6月末，房地产贷款同比增长9.8%，增速创8年来新低。房地产贷款集中度由2019年的高点29.2%降至今年6月末的28.2%。各类商业银行房地产贷款集中度均有不同程度下降。
周景彤对记者说：“房地产企业贷款增速低于各项贷款，意味着房地产融资管理政策正在发挥作用，越来越多的资金资源被配置到实体经济领域，这有助于促进房地产与实体经济更加均衡发展。”
易居房地产研究院发布的报告显示，在房地产贷款集中度管理制度出台后，今年以来多城银行房贷额度紧张、放款周期拉长，部分城市停止二套房房贷，全国首套房贷款利率持续上行。第三方监测数据显示，今年1月起个人住房贷款利率开始持续小幅上扬；截至5月，全国首套住房贷款平均利率为5.33%，全国二套住房贷款平均利率为5.61%。今年二季度，全国居民购房杠杆率为26%，环比下降2个百分点，同比下降6.1个百分点，创近8年来新低。今年二季度住户部门杠杆率为62%，环比小幅下降0.1个百分点，同比上升2.3个百分点。今年以来，住户部门杠杆率罕见地连续两个季度呈现负增长，2009年以来该杠杆率持续上升态势基本告一段落，新一轮调控效果加速显现。
切实落实调控城市政府主体责任
在北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学城市经济与公共管理学院教授赵秀池看来，房地产调控城市主体责任是坚持“房住不炒”定位，全面落实稳地价、稳房价、稳预期的房地产长效机制的重要内容。
赵秀池建议，各地政府应该摸清房地产市场的供求底数，结合城镇化推进步伐，做好房地产规划、土地供应规划，使之与城市规划相吻合，并采取相应的政策手段，有效落实主体责任。
周景彤表示，我国幅员辽阔，各地在经济发展、产业结构、人口规模、土地资源禀赋等方面存在巨大差异，客观上需要对房地产调控采取差异化政策，不搞“一刀切”。对于地方政府落实主体责任，他建议，一是要转变观念，坚决摒弃以房地产拉动地方经济增长的老办法，在推进高质量发展的大背景下，要把优化营商环境作为重中之重。二是严格执行中央政策，打击投机炒作，同时支持居民满足合理的自住和改善性住房需求，两者不可偏废。
据统计，今年以来，18个城市被住建部约谈，包括70个大中城市中的16个。易居房地产研究院报告显示，今年1—7月，被约谈的16个大中城市的二手住宅价格环比涨幅明显收窄，部分城市房价下跌，如深圳自4月以来二手住宅价格已连续3个月下跌，且跌幅持续扩大。
在如此高密度的政策调控之下，我国房地产市场走势引人关注。赵秀池对记者表示，未来房地产市场会在“房住不炒”的定位下健康发展。通过建立多主体供应、多渠道保障的租购并举的住房制度，使房地产市场平稳持续发展。
“未来房地产市场发展主要受两方面因素的影响：一方面，调控政策高压、人口结构变化、行业周期因素和经济迈向高质量发展等，将使房地产进入低速发展阶段。另一方面，在城镇化持续推进，碳达峰、碳中和行动方案加快落地的背景下，刚性和改善性住房需求依然存在，绿色化、智能化住房建设潜力巨大，这会带来新的市场动力。”周景彤表示。
