二手房价格下跌是什么原因

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二手房价格下跌是什么原因，房地产市场在去年至今金融、土地等多番调控之后，市场开始全面退烧，二手房成交量会持续减少，而低成交难以支撑当前房价，二手房价格下跌是什么原因。

二手房价格下跌是什么原因1

金九落空二手房年内首次下跌

卢文曦表示，金九给市场带来很多预期，成交仅65.2万平方米。9月首周开局只成交12万平方米，虽然后续走势稳步向上，但是增加量实在太少。最后一周虽然也在努力增加交易数值，但前期亏空太厉害，无奈成交总量连80万平方米也达不到。从上海新建商品住宅交易情况来看，低于80万平方米意味着市场处于“冷”的格局。成交锐减一方面和市场供应节奏相关，没有稳定供应成交无法向上突破。另一方面，调控政策持续发挥效用，市场预期在调低，观望气氛逐步形成。因此指数上环比仅上涨0.2%，已经处于正常波动范畴。

8月上海针对存量市场出台“三价就低”政策，在此影响下，市场成交进一步下挫，既8月成交量创年内低点后，9月继续下滑，仅成交1.2万套，继续创年内新低。存量市场成交通常一个月在2万套左右，9月成交量比正常情况要低40%。更何况是本应该有不错销量的传统销售季。说明这一调控政策成效非常明显。一方面，购买二手房的需求在减少，不少转向新房市场，即便有意愿购买二手房也比以往理性得多。另一方面，房东对于价格预期开始转向，价格谈判的空间逐渐打开。从指数来看，9月环比下跌0.6%，环比上年内首次出现下跌。

后市展望：金九银十相继落空楼市进入下行通道

卢文曦表示，银十已经过半，尽管上海已经公布第五批入市房源，后续新房供应短缺现象会有好转，但调控政策不会有松动的可能。上海进入改善时期，不少买家通过卖一买一方式进行置换，受到政策影响，存量市场无法顺畅流转，进而会逐渐影响新房需求。另一方面，随着调控效应，市场预期也在发生改变，处于市场中的买家会有观望情绪。因此第四批已经开盘的项目中，触发“积分制”的楼盘比例比第三批少大约10%。新房受多重管控，即便成交量萎缩，价格方面也不会有太大波动。指数拐点也会比存量市场晚一些出现。相对而言，二手房成交量会持续减少，而低成交难以支撑当前房价，从趋势来看，二手房的市场拐点已经先于新房确立。

二手房价格下跌是什么原因2

三四线城市促销回款热

一二线城市销售数据的回调，更像是信贷收紧和需求透支的阶段性产物。人口、产业基础等相对薄弱的三四线城市房价数据的回调或许更值得注意。

从9月份一二三线城市的房价环比涨幅数据看，分别录得0.1%、0.0%和-0.2%。此次三四线城市房价指数数据首次下滑，也是2020年3月以来首次下跌。同时，70城新房环比下跌城市36个，比8月增加16个。超过一半城市新房价格下跌，且下跌城市数迅速扩大，单月下跌城市数接近翻番，历史上非常罕见。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对此分析，70城房价下跌主要是三四线城市大幅度打折促销造成的。同时，一二三线新房价格指数同比涨幅分别收缩0.4、0.3、0.5个百分点，还是三四线城市收缩最明显。

有房企投资人士在今年5月接受第一财经记者采访之际，就明确表示公司已经不再聚焦三四线投资，而是更多回归至核心都市圈的一二线城市。彼时，该人士有分享称，主要担忧三四线城市的去化。

以粤港澳大湾区购买力主力区惠州为例，乐有家研究中心数据显示，截止2021年上半年，惠州一手住宅库存147035套，存量面积1583万㎡，按照近半年每月平均消化速度计算，去化周期为15个月，与去年6月相比下降了0.7个月，有一定的库存压力。当地多个热销楼盘实行首付款打折、备案价打折、首付款金融贷等促销方式。

自九月以来，株洲、江阴、菏泽、岳阳、昆明、沈阳、唐山等多个三四线城市公布房价“限跌令”。无论是地方调控止跌，还是开发商卖力促销，离不开快速回款的.核心诉求。有房企等市场人士表示，尽快卖掉项目回款在当下是首要任务。

三四线库存上升背后是地产投资策略的整体趋于收缩。

10月18日，国家统计局披露今年前9个月全国房地产开发和销售情况数据显示，全国房地产开发投资同比增长8.8%；这是地产开发投资增速连续7个月收窄后，年内首次进入个位数。从9月单月数据来看，房屋新开工面积为17442万平方米，较去年同期下降约13.54%。